aditivo contratual

Quando um aditivo contratual é necessário na construção civil?

A construção civil é um setor considerado de alto risco econômico-financeiro, tendo em vista que o custo da obra previsto no orçamento inicial depende de fatores imprevisíveis, que surgem durante a condução das obras.

Assim, muitos projetos, planilhas e serviços podem conter equívocos ou necessitarem de ajustes, que só serão constatados durante a execução da obra, o que ocasiona a necessidade de um aditivo contratual. É isso que veremos neste post.

Quando um aditivo contratual é necessário na construção civil? Confira essa informação abaixo!

Quais os tipos de contratos de construção?

Orçamentistas devem conhecer a fundo, não apenas os aspectos materiais de uma obra, mas a legislação e até mesmo noções de contrato. Afinal, toda maneira de proteger o resultado de seu projeto é crucial para tornar a obra menos custosa e agilizar a sua condução. Dessa maneira, é importante saber que existem 4 tipos principais de contratos de construção de uma obra:

  • Por preço fechado ou empreitada por preço global;
  • Por preço de custo ou construção por administração;
  • Por preço máximo garantido — ou PMG;
  • Por tomada de preços ou empreitada por preços unitários.

Vamos entender um pouquinho mais sobre cada um eles?

Contrato por preço fechado ou empreitada por preço global

Neste tipo de contrato, o cliente paga previamente por um preço fixo e determinado, sendo um dos mais praticados no mercado. Acontece que o escopo da obra deve estar muito bem definido para ambas as partes, pois evita que surpresas surjam no caminho e exijam a necessidade de um aditivo contratual, que sairá mais caro para o cliente, no fim das contas.

Contrato por preço de custo ou construção por administração

Usado quando muitos detalhes da obra ainda não foram definidos, sendo cobrada uma taxa de administração pela construtora sobre os custos — como materiais e mão de obra. Nesses casos, entretanto, quanto mais cara for a obra, no fim das contas, mais a construtora receberá, já que os ajustes serão feitos em tempo real.

Contrato por preço máximo garantido — ou PMG

Aqui, ocorre uma combinação entre o preço fechado e a construção por administração, pois a construtora cria um orçamento aberto, com uma taxa de remuneração, que é levada ao cliente. Aceitos os termos, a assinatura efetiva a contratação com duas condições:

  • se a obra render economias o valor é dividido;
  • se ficar mais cara, a construtora banca o prejuízo.

Entretanto, o problema desse modelo está na negociação, que tende a ser complicada. Principalmente, isso ocorre porque as construtoras superestimam os custos visando à economia. Por isso, é importante que ambas as partes se conheçam bem e saibam lidar uma com a outra.

Contrato por tomada de preços ou empreitada por preços unitários

Modelo de contrato muito utilizado para manutenção ou reformas em que existem poucos serviços a serem calculados. Neste tipo de contrato de construção, cada serviço recebe um custo determinado por unidade de medida — por metro cúbico de estrutura ou quilos de aço, por exemplo. Assim, o valor final é o resultado da soma desses valores, multiplicada pela quantidade.

Contratos regidos pelo regime de preço global

Por ser um contrato de menor risco, já que o valor pago é aquele fixado pela construtora, este é o tipo de contratação mais praticado no mercado. Entretanto, o problema dele está nas taxas tributárias — muitas vezes cobradas sobre o próprio preço. Assim, o contratante paga imposto sobre imposto, o que pode encarecer o projeto.

Contratos regidos pelo regime de preços unitários

Como já vimos, este modelo é avaliado por conta de um valor determinado por unidade de medida. O único ponto a se atentar é que os valores inicialmente acordados podem diferir um pouco, tendo em vista que podem ocorrer imprevistos na condução da obra. Até por isso, contar com a tecnologia é fundamental para manter esse cálculo sob controle.

Como formar o preço nos regimes?

O modelo de Preço Global traz garantias, tanto ao construtor quanto ao contratante, uma vez que o modelo promete todas as condições para a execução da obra, ao passo que o contratante tem a expectativa em ter os custos cobertos. Portanto, qualquer variação de quantitativos, de especificações e alterações de prazo interfere nas bases previamente acordadas.

Isso pode demandar um aditivo contratual para que as partes se entendam com relação aos novos valores. Quando falamos no modelo por Preços Unitários, sabemos que o construtor tem um controle melhor da gestão da obra a partir do escopo de execução.

No entanto, é importante atentar-se ao fato de que esse modelo de contrato deve ser desonerado dos custos com recursos logísticos — como de Administração Local e da taxa de BDI. Caso contrário, pode ocorrer um desequilíbrio contratual ao surgirem variações nos quantitativos.

Afinal, o que é o aditivo contratual na construção civil?

Depois de considerar essas informações, você sabe como montar o orçamento e as técnicas que compõem o preço. Mesmo assim, em muitos casos surgem situações não contempladas no escopo e que aumentam os custos. A necessidade de fazer alterações estruturais ou de realizar reparos que não estavam no planejamento são apenas alguns exemplos de cenários que podem ampliar os gastos.

Na prática, o aditivo contratual consiste na inclusão e novos documentos e termos ao que foi previamente assinado. Em geral, ele é executado pela negociação das partes, mas também pode ser adicionado de maneira unilateral. É bastante comum em contratos de licitações, desde que sejam observadas as regras e os limites.

Qual é a importância dos aditivos contratuais?

O uso de aditivos em contratos pré-estabelecidos serve, principalmente, para garantir que o projeto será cumprido de acordo com as especificações necessárias. As alterações — de custos ou não — viabilizam a conclusão da etapa dentro do que foi previsto.

Além disso, o aditivo contratual é bastante versátil. Apesar de ser muito utilizado para rever os gastos planejados, também pode alterar outras condições. Ele permite, por exemplo, modificar os prazos e até a quantidade de serviços a ser realizada. A intenção é tornar o acordo mais próximo da capacidade técnica e econômica, de modo a não haver comprometimento da qualidade ou da segurança.

Sem esse recurso, muitos contratos não seriam cumpridos, então ele é bastante importante para diminuir os riscos imprevistos da construção civil.

Como funciona o limite legal da alteração unilateral?

Como o aditivo contratual pode servir, muitas vezes, como uma desculpa para elevar o valor inicial previsto em contrato, alguns limites podem ser estabelecidos — previstos em lei — para evitar a recorrência desse tipo de atitude. Inclusive, tal prerrogativa está presente na lei 8.666/93. Em particular, nos artigos 58, I e 65, I, dos quais:

“Art. 58. O regime jurídico dos contratos administrativos instituído por esta Lei confere à Administração, em relação a eles, a prerrogativa de:

I — modificá-los, unilateralmente, para melhor adequação às finalidades de interesse público, respeitados os direitos do contratado;

Art. 65. Os contratos regidos por esta Lei poderão ser alterados, com as devidas justificativas, nos seguintes casos:

I — unilateralmente pela Administração:

  1. a) quando houver modificação do projeto ou das especificações, para melhor adequação técnica aos seus objetivos;
  2. b) quando necessária a modificação do valor contratual em decorrência de acréscimo ou diminuição quantitativa de seu objeto, nos limites permitidos por essa lei”.

Assim, a lei prevê os custos de uma construção por meio de um aditivo contratual — mas muito disso por conta de alterações quantitativas. Por isso, é sempre importante ter em mãos o melhor modelo contratual — valendo-se da máxima de que a melhor forma de evitar superfaturamentos, custos excessivos e imprevistos é contando com um projeto ideal.

Quais são as regras que devem ser observadas?

Além de conhecer os artigos específicos da legislação, é recomendado compreender quais são as regras para que o aditivo seja aceito.

Em primeiro lugar, é preciso que haja uma justificativa técnica plausível e condizente. Supor o aumento de gastos por causa de erros cometidos pela própria gestão não é viável. É indispensável fazer a comprovação da imprevisibilidade e da questão que gera o aditivo e da importância técnica de concluir a alteração. A justificativa deve ser embasada para gerar o aceite.

Também é preciso respeitar condições específicas, como o teto para inclusão de custos. Na Lei de Licitações, o Art. 65 prevê algumas faixas.

No caso de acréscimos ou supressões de obras, a modificação máxima de valores é de 25%. Se o contrato era de R$ 800 mil, por exemplo, o acréscimo só poderá ser de R$ 200 mil, no máximo, totalizando R$ 1 milhão.

Para reformas, o limite é de 50%. Os limites só podem ser ultrapassados se a adição ocorrer de maneira bilateral, se o contrato não prevê preços unitários ou se certos gastos já tiverem sido feitos.

A melhor forma de aproveitar essa possibilidade do jeito e nas situações corretas é partir de um bom planejamento. Como visto, a elaboração do preço e das condições de obra deve ser feita de maneira estratégica para melhorar os resultados.

Além disso, na hora de adotar um aditivo é essencial contar com todo o aparato técnico, já que as justificativas são determinantes para o resultado. Desse jeito, é possível realizar os ajustes necessários.

O aditivo contratual é um elemento importante para garantir o cumprimento das condições — especialmente, quanto às licitações. Ao usá-lo corretamente, é possível mitigar os riscos da construção civil e obter efeitos satisfatórios!

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Este post foi escrito por Noventa TI