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Tag: memorial descritivo

Entenda para que serve o memorial descritivo na construção civil!

memorial descritivo

O memorial descritivo possui um papel significativo para a construção civil, pois, além de ser  obrigatório — de acordo com a Lei 4.591/64 —, esse documento público é composto por um detalhamento aprofundado de todas as partes do empreendimento imobiliário.

Por causa disso, o memorial descritivo (que deve ser registrado em cartório) é essencial para validar que a construtora ou incorporadora trabalha com transparência, dando mais segurança em relação à entrega do imóvel, sobretudo os que são vendidos ainda na planta.

Por estas razões, contar com o memorial descritivo é algo necessário e importante, principalmente sob a ótica do consumidor, uma vez que lhe oferece mais segurança e garantias. 

Além disso, por ser um documento que deve estar em constante atualização, deixa todos os envolvidos na obra a par do projeto.

Já que este é um documento essencial na engenharia civil, hoje vamos entender melhor o conceito de memorial descritivo, explicar como fazê-lo e apontar as facilidades que o documento pode oferecer aos envolvidos. Confira!

O que é o memorial descritivo?

Como dito na introdução, o memorial descritivo é uma etapa anterior à execução da obra: trata-se de um documento público e exigido por lei, que deve ser elaborado como um verdadeiro descritivo detalhado de tudo o que irá compor aquele projeto.

Com ele, a construtora consegue estabelecer um traço de seriedade em sua obra, tendo-a pronta no papel, primeiramente, provando os meios para a viabilidade do empreendimento. É, portanto, um material que fornece mais segurança ao consumidor final.

Especialmente porque as obras são passíveis de atrasos e de outros problemas na entrega. Por isso, o memorial ajuda a trazer mais confiança na relação entre o cliente e a construtora e a reduzir a resistência criada por casos de entregas prometidas que nunca foram concretizadas, ou ainda fora dos padrões esperados pelos consumidores.

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Qual a importância do memorial descritivo?

Além dessa segurança prometida ao consumidor, o memorial descritivo também é uma espécie de “bússola” para a execução da obra. Afinal de contas, por meio dele é que ocorre o gerenciamento da execução de obras.

Disponível para consulta, o documento permite que sejam analisados os detalhes do projeto, para que todos possam visualizar como ficará o empreendimento quando finalizado. 

Vale apontar, inclusive, o desafio que é a elaboração do memorial descritivo, tendo em vista que ele deve seguir todos os padrões de qualidade já exigidos pela indústria e pela ABNT.

Quais informações devem estar presentes?

O memorial descritivo precisa ter todas as informações sobre a obra. 

Dessa forma, o imóvel deve ser descrito de forma bem detalhada e o documento tem que ser registrado em cartório.

Essa descrição deve ser seguida à risca, ou seja, a obra tem que transcorrer exatamente como informado, inclusive, a entrega deve respeitar fielmente a data registrada no memorial. 

Portanto, isso significa que o memorial deve ser descrito exatamente como a planta aprovada do projeto, sobretudo com todo o material que será utilizado para a construção do imóvel, desde a fundação até os acabamentos finais. 

Diante da exigência por lei em elaborar o memorial descritivo, é hora de colocar em prática os conhecimentos. Para isso, o documento deverá conter os seguintes tópicos e respectivas informações a respeito do empreendimento:

  •  objeto do projeto imobiliário;
  •  as especificações do empreendimento;
  •  a escritura na qual a obra será executada;
  •  o nome do proprietário;
  •  a localização (o endereço) de onde o projeto ficará alocado;
  •  zona de uso, com detalhamento a respeito da área total a ser construída;
  •  a negativa de débito emitida pela prefeitura, bem como a aprovação para início da obra;
  •  os nomes e respectivos CREA e CAU dos profissionais responsáveis pela obra;
  •  as instalações e devidas proteções para a execução do projeto;
  •  tópicos relativos à movimentação de terra, drenagem, impermeabilização, fundação, estrutura e especificações técnicas do empreendimento;
  •  serviços preliminares;
  •  os tipos de cobertura e de alvenaria utilizados;
  •  descritivo dos vidros, pisos, forros, esquadrias e revestimentos considerados para o projeto;
  •  apontamentos a respeito das instalações elétricas e hidráulicas;
  •  materiais usados para compor os metais, louças e pinturas do empreendimento;
  •  realizações de limpeza e verificação final da obra;
  •  cuidados com relação à ocorrência de incêndios;
  •  baixas decorrentes do projeto;
  •  Considerações finais.     

Por que o memorial descritivo é importante?

O memorial descritivo é importante sob quatro principais aspectos. Veja abaixo: 

1. Para as vendas e imagem da empresa

Elaborar e manter o memorial descritivo atualizado é um desafio comum. No entanto, muitas vezes esse documento é deixado de lado, o que pode gerar um grande problema. 

Por ser um material exigido por lei e por comprovar que o imóvel existe e está regularizado, deixá-lo de lado pode comprometer muito a imagem da construtora. Dessa forma, a empresa pode ganhar uma reputação de falta de seriedade e não confiável, o que impacta diretamente em seu valor executivo.  

Isso também  pode causar queda nas vendas, além de outros tipos de prejuízos financeiros. 

2. Para segurança dos clientes

Quantas vezes já ouvimos sobre consumidores serem lesados por fraudes ao comprar imóveis na planta sem que tenham algum tipo de garantia?

Para evitar esse tipo de problema é que existe o memorial descritivo. Aliás, pelo documento o cliente pode também verificar as marcas dos materiais que serão utilizados no acabamento. Assim também não corre o risco de pagar caro por algo e receber um imóvel com materiais de baixa qualidade, por exemplo. 

3. Para o andamento da obra

O memorial descritivo é um documento que auxilia bastante os profissionais nos processos mais práticos e operacionais da obra. Ele ajuda com o orçamento, com o cronograma físico-financeiro e demais etapas que os engenheiros precisam de informações sobre o projeto. 

4. Como proteção à construtora/incorporadora

Assim como o cliente pode se precaver de receber seu imóvel com materiais de baixa qualidade, conforme demos o exemplo anteriormente, a construtora ou incorporadora também pode se proteger de ações legais. 

Como está tudo detalhado no memorial, quando receber o imóvel o cliente não poderá entrar com algum tipo de ação na justiça, sob alegação de problemas com a entrega (desde que esteja tudo certo, é claro).

Existe relação entre o memorial descritivo e a NBR 15575?

Com base no que vimos acima, o memorial descritivo deve seguir uma série de conceitos e normas estabelecidos no setor de construção civil. Entre eles, as diretrizes estipuladas para garantir conforto, segurança e resistência às obras, e presentes na Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais: a NBR 15575.

Em vigor desde julho de 2013, a NBR 15575 assumiu um papel importante na construção civil. Afinal, as construtoras e seus respectivos empreendimentos passaram a encontrar obrigatoriedade na adequação às exigências deste documento.

Na norma constam objetivos, parâmetros mínimos e limites estabelecidos para que a obra se traduza em solidez, conforto e segurança aos proprietários. Isso, claro, a partir de edificações concluídas após a NBR 15575 entrar em vigor — obras anteriores a isso permanecem de acordo com as estipulações até então seguidas pelas construtoras.

Daí a relação com o memorial descritivo: por meio da NBR 15575 as empresas conseguem equilibrar os objetivos de seus projetos de acordo com os parâmetros estabelecidos na norma de desempenho.

Como fazer um memorial descritivo?

Para que você tenha uma ideia, veja 6 principais passos para fazer um memorial descritivo:

1. Dados da obra

Na primeira página deve constar os principais dados, como o nome do projeto, que é definido pelo tipo de obra. Aliás, esse tipo também define o modelo de memorial que deverá ser criado (leia sobre os tipos de memoriais no tópico seguinte). 

2. Informações sobre proprietário e localização da obra

Também na primeira página deverá ter a identificação da empresa responsável (com CNPJ), assim como o nome dos profissionais, com seu número de registro no CREA. Além disso, há outra informação que precisa constar, que são os dados para fiscalização.

Da mesma forma, precisa constar onde está localizada a construção. Já o estudo do terreno e demais informações como relevo, irrigação e outros fatores, são informados no miolo do memorial.

3. Etapas da construção detalhadas

Tudo tem que estar anexado ao memorial: informações sobre alvenaria, acabamentos, hidráulica, elétrica etc.  Tudo que foi projetado deve constar no documento. 

4. Alvenaria e acabamentos

A especificação da alvenaria nada mais é do que listar quantidades e tipos de materiais. Da mesma forma, detalhes como: qual será o pé direito, quantos andares terá a obra, se terá elevador etc. 

Entretanto, a etapa dos acabamentos é a mais delicada. Tudo precisa ser especificado de forma minuciosa. Imagine se isso não for feito e a obra tiver no orçamento um chão de ardósia e o cliente exigir que seja de mármore? Se tudo estiver devidamente registrado, esse tipo de problema não ocorrerá. 

5. As normas que definem os cálculos

Existem muitas normas voltadas à construção civil. E para que projetos sejam aprovados, os insumos não podem ser insuficientes. Por isso, o cálculo deve ser o mais exato possível. 

Dentre algumas normas para esse segmento estão:

  •   NBR 6118: orienta projetos de estruturas de concreto;
  •   NBR 7480: relacionada a barras e fios de aço destinados a armaduras para concreto armado;
  •   NBR 8800: orienta projetos e execução de estruturas de aço de edifícios.

6. Objetivo do projeto

O projeto deve ter um objetivo claro e uma meta atingível, ou seja, não adianta estipular algo que não será cumprido. Exemplos de objetivos:

  • ser uma construção ecológica e sustentável;
  • construir uma residência popular mais econômica;
  • ser o prédio mais envidraçado da cidade etc.

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Quais são os tipos de memorial?

Como dissemos acima, há um tipo de memorial para cada empreendimento. Então conheça quais são e em quais tipos de obras são usados:

  • residencial: contém de forma detalhada todas as informações de obras para uso estritamente residenciais, como apartamentos e casas;
  • comercial: é igual ao residencial, mas destinado ao detalhamento de construções para uso comercial, como lojas, lanchonetes, supermercados etc.;
  • para execução de piscina: se a obra for de construção, colocação ou reforma de piscinas, ela deve ter um memorial somente para essa finalidade;
  • memorial de desmembramento: voltado ao desmembramento de lotes ou terrenos;
  • de unificação: este memorial vai na contramão do anterior, deve ser usado quando dois ou mais lotes ou terrenos foram unificados; 
  • de residência para demolição: quando um imóvel for demolido, é preciso de um memorial com todos os detalhes do processo; 
  • memorial descritivo de tanque séptico e fossa: este memorial é normalmente em forma de desenhos, para situações em que não há disponibilidade de uso da rede pública de esgoto. 

Qual é a relevância do memorial descritivo para a construtora e seus clientes?

Com um memorial descritivo em mãos, qualquer pessoa pode atestar algumas questões pertinentes à obra, como:

  • o cumprimento da construtora com relação às normas técnicas exigidas;
  •  os detalhes referentes aos padrões de qualidade;
  •   as especificações de todo material e equipamento utilizados para compor o projeto;
  •   as marcas usadas de cada material, conferindo qualidade e segurança à obra.

Para as construtoras, é um documento que também funciona como uma verdadeira cartilha. Com ele, o projeto sai do papel e assume, gradativamente, volume e forma no canteiro de obras. Além disso, é uma evidência daquilo que foi acordado com os consumidores.

Ou seja: é um documento cheio de promessas e expectativas do qual eles podem colocar a sua confiança à prova. Cumpri-los significa um desenvolvimento positivo da marca aos olhos do mercado e do seu consumidor.

Inclusive, o memorial descritivo é um documento de evidências para os clientes. Traz conforto, segurança e atesta os direitos que ele terá para exigir ao longo da obra — bem como quando finalizado. Trata-se, portanto, de um documento fundamental para todos os envolvidos.

Você certamente já conseguiu notar a importância do memorial de um projeto. Afinal, ele se traduz como todo o projeto descrito, indicando como deverá ficar após finalizado. Isso permite avaliar, por exemplo, os melhores caminhos para a entrega do produto final, além de otimizar e reduzir os  custos na obra.

Quer conhecer mais a respeito da relevância do memorial descritivo, e como as empresas podem elaborá-lo para estabelecer um relacionamento de qualidade com os clientes? Então, entre em contato conosco!

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